【海南李武平律师案例】房屋拆迁补偿合同纠纷案

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【海南李武平律师案例】房屋拆迁补偿合同纠纷

【基本案情】

因城市建设需要,经海口市政府批准,决定对XXX沿岸规划用地范围进行全面XXX改造。19XXXX 原告与被告海口市XXXXXX总公司(以下简称被告一XXXXXX总公司)、XX公司原海口市XXX管理办公室(以下简称原海口市XXX办)签订《XXX协议书》,该协议第二条约定,甲方根据《XXX改造工程XXX补偿安置方案》规定,XXX乙方混合结果住宅XXXX 平方米,1:1.3 给予补偿安置;XXX飘梯XXX 平方米1: 0.5 给予补偿计 XXX 平方米,共补偿安置XXXX平方米。协议第十一条约定新安置楼房的产权归乙方所有产权手续由甲方负责办理19XX XX原海口市XXX区公证处出具(XX)市X证拆字第XXX号《公证书》,证明签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋XXX管理条例》的规定。

上述协议签订并办理公证手续后,原告即搬离被XXX房屋,在外租房居住至今原告房子至今已被拆除XX位于海口市XXXXXXXXXX安置楼亦已经盖好多年,房屋产权登记在被告一XXXXXX总公司名下。然而,原告每年都到被告一XXXXXX总公司向负责人追讨补偿安置房均未果,导致原告发生自19XXX X日起至实际交付安置房屋之日止的租金损失。

20XXXX,原告通过信访反映XXX改造工程项目的征收问题。20XXXXX,海口市住房与城乡建设局向被告一XXXXXX总公司作出《关于XXX改造工程项目XX信访有关问题的函》(海住建征[20XX]XX号)(以下简称XX号函),要求该公司对被征收户XXX信访问题进行调查核实并按相关规定办理。20XXXXX,原告向XXX区人民政府XXX副区长去函求助,请求帮忙解决补偿安置房问题,XXX副区长及相关领导作出批示,要求被告一XXXXXX总公司与原告进行调解。20XXXXX,原告再次向被告一XXXXXX总公司去函要求该公司根据XX号函帮忙解决补偿安置房问题未果。

原告认为,19XX X X 双方当事人签订的《XXX协议书》系双方真实意思表示内容未违反法律法规强制性规定且经公证证明符合当时有效的《民法通则》第五十五条的规定以及原19XX XXX 日《城市房屋拆迁管理条例》的规定,应认定为合法有效,双方均应遵照执行。被告未履行拆迁补偿协议的义务XXX平方米面积补偿安置房产交付给原告并办理产权登记已构成违约,依法应承担继续履行,并赔偿经济损失的法律责任。原海口市XXX管理办公室系没有独立承担法律责任能力的机构,应由组建该机构的海口市XX局为被告并承担继续履行涉案XXX协议的法律责任另根据20XXX XX日颁布的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条第二款:“2015 年51日前订立的行政协议发生纠纷的,适用当时的法律、行政法规及司法解释”以及当时有效的 1996 年724日《最高人民法院关于受理房屋拆迁补偿、安置等案件问题的批复》(法复[1996]12 号)第二条:“拆 迁人与被拆迁人因房屋补偿,安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理”的规定,本案依照当时的法律规定应当作为民事案件受理为此根据民事诉讼法相关法律规定,提起本案诉讼。

【审理结果】

关于诉讼时效问题《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定,当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。根据上述规定可知,诉讼时效的客体为债权请求权,主要适用于给付之诉。本案原告主张交付安置房屋,属于诉讼时效制度的规制范畴。虽案涉项目自19XX年开始回迁安置但根据在案证据可知直至庭审时三被告均未举证已向原告送达回迁证或《拆迁安置通知书》,已通知原告选房、回迁。该应当知道的时间应自原告向相关部门反映的时间,原告于20XX年向相关部门投诉长期未得到回迁安置,20XXXX日向本院提起诉讼,未超出法律规定的诉讼时效。

二、关于被告XX公司 、XX公司、XX局是否向原告交付拆迁安置房屋并协助过户的问题XX、 XX公司 、XXX管理办公室共同签订的《委托代办拆迁协议书》明确约定:XX、XX公司委托XXX管理办公室代办拆迁改造互程项目的拆迁事宜,XXX办公经XX公司 、XX公司同意与被拆迁户签订拆迁安置协议。即XXX办公室接受XX 和XX公司的委托 , 与XXX户签订《拆迁协议书》。结合XX公司、XX公司联合发文抄送市XXX办公室的用于通知XXX户安置的具体房屋、面积,以及办理相关手续时间的《XXX安置通知书》,足以证明XX公司 、 XX公司是《XXX协议书》的实际履行主体。原告诉请XX公司 、XX公司履行交付安置房屋的义务,符合合同约定,有法律依据,且本案在审理过程中 已实际查封被告XX公司名下在案涉小区的房产,有可供执行的财产 , 故对原告的该诉讼请求予以支持。

关于被告XX局是否应承担交付安置房屋的义务。根据《国有土地使用权出让合同》以及《海口市土地管理局 文件》, 案涉项目的的权益归被告XX公司与XX公司共同所有,XXX办公室不享有案涉地块的权益,仅通过履行相应的政府职责,实现XX公司和XX公司对国有土地的买受后的权益变现,故XXX办公室无交付安置房屋的义务。对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。

被告XX公司 、 XX公司作为承建单位在原告签字的 《拆迁协议书》中签字盖章原告在庭审中主动撤回自19XXXXX日起至实际交付安置房屋之日止的租金损失属于其对自身权利的自由处分,本院予以准许,并不再对该项诉请事实进行处理。

综上所述,依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国经济合同法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条的规定 , 判决如下:

一、被告海口XX贸易有限公司(原海口市XXXXXX 总公司海口市XXXXXX总公司)、被告海口市XX 总公司须于本判决生效之日起一个月内向原告XXX交付位于XXXXXXX小区安置面积为XXXX平方米的房屋,并协助原告XXX将上述房屋的不动产权登记办理至原告XXX名下;

【李武平律师评析】

一、关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。

首先,19XXXX日,上诉人与被上诉人海口XXX有限公司(曾用名:海口市XXXXXX总公司)、海口市XXX总公司、原海口市XXX管理办公室签订涉案《XXX协议书》。19XXXXX日,原海口市XXX区公证处出具(XX)市X证拆字第XXX号《公证书》,证明签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋XXX管理条例》的规定,可见,涉案《拆迁协议》适用的是《民法通则》以及1991年《城市房屋拆迁管理条例》。

其次,根据当时有效的1991年《城市房屋拆迁管理条例》第三条:拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人”的规定,拆迁公司是民事主体,签订的拆迁协议是民事主体之间签订的协议,故涉案《拆迁协议》系民事协议。

另外,《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》于2019年11月12日由最高人民法院审判委员会第1781次会议通过,自2020年1月1日起施行。根据法不溯及既往的基本原则以及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条第二款:“2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的,适用当时的法律、行政法规及司法解释”以及当时有效的1996年7月24日《最高人民法院关于受理房屋XXX、补偿、安置等案件问题的批复》(法复[1996]12号)第二条:“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿,安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理”的规定,本案依照当时的法律规定,应当作为民事案件受理。

综上,本案《拆迁协议书》纠纷依法属于民事诉讼受案范围。

二、关于诉讼时效的问题。

本案中,19XXXX日《拆迁协议书》第二条仅明确给予原告共补偿安置XXX平方米面积。该协议中,对于具体安置房屋房号、甲方交付安置房屋时间并未明确约定。且三被告从未告知原告涉案拆迁安置楼XXX建成时间,亦从并通知原告接收安置房屋时间。另外,2021年XXX日,被告三海口市XX局出具《关于XXX改造工程项目XXX信访有关问题的函》(海住建征[2021]XX号)(以下简称XX号函),在该XX号函中,被告三要求被告一对被征收户XXX信访问题进行调查核实并按相关规定办理。可见,被告三海口市住建局是同意按照规定履行安置义务的。2021年XXX日,海口市XXX区人民政府XXX副区长亦批示,要求相关人员与原告XXX进行调解解决。

综上,李武平律师认为,因《XXX协议书》中,双方当事人并无明确约定具体交付安置房屋并办理办证手续时间,根据《民法通则》第八十八条第二款第(二)项规定,原告依法有权随时要求被告履行义务,并未超过诉讼时效。另被告无证据证明原告知道或应当知道其权利受到侵害,并超过20年最长诉讼时效保护时间。且被告三海口市XX局同意履行安置义务,根据《民法典》第一百九十二条规定:“诉讼时效期间届满后,义务人同意履行的,不得以诉讼时效期间届满为由抗辩”的规定,被告主张原告超过诉讼时效的抗辩,依法亦不能成立。

三、关于交付XXX平方米房屋并办理不动产产权证问题。

涉案19XXXX日《XXX协议书》第二条约定,甲方根据《XXX改造工程XXX补偿安置方案》规定。XXX乙方混合结果住宅XXX平方米,以1:1.3给予补偿安置;XXX飘梯XXX平方米,以1:0.5给予补偿计XXX平方米,共补偿安置XXX平方米。协议第十一条约定,新安置楼房的产权归乙方所有,产权手续由甲方负责办理。19XXXXX日,原海口市XXX区公证处出具(XX)市X证拆字第XXX号《公证书》,证明签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋XXX管理条例》的规定。

上述协议签订后,原告房子已被XXX年,位于海口市XXXXXXXXXX安置楼亦已经盖好多年,房屋产权登记在被告海口市XXXXXX总公司名下。

李武平律师认为,根据《民法通则》第八十八条:“合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务”。以及《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,以及涉案《XXX协议书》第二条、第十一条的约定,原告主张交付XXX平方米房屋并办理不动产产权证的诉讼请求,具有事实和法律依据,依法应得到支持。

附相关法律条文:

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律司法解释的规定但是法律司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国经济合同法》

第六条   经济合同依法成立即具有法律约束力当事人必须全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。

第九条   当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致经济合同就成立。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。


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