【海南李武平律师案例】房地产合作开发合同纠纷案

【海南律师案例】房地产合作开发合同纠纷案

【案情简介】原告将取得的半拉子工程项目与被告签订房地产合作开发协议，共同合作开发某广场项目。项目建成后，双方对涉案广场项目签订了分配协议，因被告未依照分配协议约定，将原告分配所得房产过户至原告名下，遂成诉。原告委托海南正凯律师事务所李武平律师团队代理本案，李武平律师团队接受委托后，制定诉讼方案，从原告的主体资格、对涉案半拉子工程享有合法权益、分配协议合法有效等多个方面调查取证，尽最大努力维护原告的合法权益。因案情重大复杂，案件审理历经三年多的时间，法院最终支持原告确认房屋产权并过户的诉讼请求。

【李武平律师说法】

一、关于原告是否享有原告主体资格的问题。20XX年X月X日，原告与被告签订《项目合作协议书》共同合作开发涉案XX广场X栋楼。20XX年X月XX日，双方当事人签订《海南XXX有限公司关于海口市XXX项目合作的补充协议》、《海口市XXX栋楼面积分配协议》，对合作开发的XX广场X栋楼进行了房产面积分配。原告根据上述合作开发合同关系，对于争议房产有诉的利益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告在本案中享有原告主体资格。

二、关于房产确权的问题。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利的规定，原告主张确认20XX年X月XX日《海口市XX路XXX栋楼面积分配协议》分得的合作项目建成面积归原告所有，即确认起诉状中第一项诉求，具有事实和法律依据，依法应得到支持。

【审理结果】

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

(2019)琼01民初XX号

    原告：XXX

    委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。

    被告：XXX

    被告：海南XXXX有限公司

    第三人：李XX

    委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。

    第三人：李XX

    原告XXX与被告XXX、海南XXXX有限公司（以下简称XX公司）及第三人李XX、李XX合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXX及委托诉讼代理人李武平，被告XXX、XX公司的委托诉讼代理人XXX，李XX的委托代理人李武平到庭参加诉讼。第三人李XX经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

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    本院认为，本案的争议焦点问题是：1．原告的诉讼主体是否适格；2．《海口市XX栋楼面积分配协议》以及《XX公司关于海口市XX项目合作的补充协议》是否真实合法有效；3．该两个协议是否已生效，何时生效；4．该两个协议是否已失效，何时失效；5．该两个协议是否已实际履行以及履行情况如何；6．原告应否依据上述两个协议分得合作项目建成面积中的相应面积；7．被告应否向原告支付各项租金、租金差价以及房产价值损失等；8．被告应否向原告交付相应建筑面积以及停车位用于免费使用。

    关于原告的诉讼主体问题。原告与被告XXX签订了《项目合作协议书》《海口市XX栋楼面积分配协议》及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》，就海口市XXXX亩地中约XX亩土地的开发和使用作出约定，现该土地上建有XX项目，该项目所涉房屋等的分配与原告具有法律上的利害关系，故原告据此提起本案之诉有事实依据，被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采纳。

    关于《海口市XX栋楼面积分配协议》以及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》是否真实合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。《海口市XX楼面积分配协议》以及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》不存在法律规定的无效情形，故被告主张上述两协议无效的意见，本院不予支持。

关于《海口市XX栋楼面积分配协议》以及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》是否生效的问题。

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关于《海口市XX栋楼面积分配协议》以及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》是否失效以及何时失效的问题。如前所述，《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的朴充协议》未生效，故不存在失效的问题。 《海口市XX栋楼面积分配协议》自成立时对XXX和XXX发生效力，故被告主张该协议失效的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。

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关于原告应否依据《海口市XX栋楼面积分配协议》以及《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》分得合作项目建成面积中的相应面积。《海南XXXX有限公司关于海口市XX项目合作的补充协议》未生效，根据<海口市XX栋楼面积分配协议》的约定，原告应分得商铺一、二、三层的二分之一，楼顶别墅一栋，第五层单层公寓房14套、第十六层单层公寓房14套、地下室XXX轴线，XX轴线区域中除公用配套以外的面积，根据上述约定，原告有权分得相应的面积，且实际上原告XXX已依约取得相应房产的使用权，故原告主张依据《海口市XX栋楼面积分配协议》的约定分得合作项目建成面积中相应面积的意见，本院予以支持。原告主张被告协助办理相应房产过户手续的主张，本院予以支持。   

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    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：

    一、确认位于海口市XX路与XX路交汇处XXA栋1XX号商铺、1XX号商铺、1XX号商铺、1XX号商铺、2XX商场、3XX商场、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX号房归原告XXX所有；

    二、限被告XXX、海南XXXX有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市XX路与XX路交汇处XXA栋1XX号商铺、1XX号商铺、1X号商铺、1XX号商铺、2XX商场、3XX商场、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX号房过户至原告XXX名下；

    三、限被告XXX、海南XXXX有限公司于本判决生效之曰起三十日内将位于海口市XX路与XX路交汇处XXA栋地下室XXX轴线中12个车位交付给原告免费停车使用；

    四、驳回原告XXX的其他诉讼请求。

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附相关法律条文：

    《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》

    第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

    在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。