房地产税改革试点要来了!专家详解:对普通购房者、租赁者有影响吗?

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房地产税改革试点要来了!专家详解:对普通购房者、租赁者有影响吗?
来源:央广网   
  央广网10月26日消息 10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点期限为五年,试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅,土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
  据记者了解,此轮房地产税试点也是为立法以及未来房地产税的全面落地做经验准备,涉及方方面面。那么,对于普通购房者与租房者,或将产生哪些影响?
  此时推出有何深意?
  —— 回归“房住不炒”定位
  北京法学会不动产法研究会理事、北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员王玉臣解读认为,其有三点含义,首先,在房地产税的征收目的中,其中一个很重要的目的,就是为了推动共同富裕,这也是税收的其中一个目的。
  2021年10月16日,《求是》杂志发表的《扎实推动共同富裕》一文指出,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。
  王玉臣分析,既然是推动共同富裕,就意味着未来在实际立法和征收的时候不会一刀切,会采用“差别计税”的模式,对于不同级别或者不同面积的房产,会采用不同的模式。“更多是调节高收入群体,压缩房产的‘金融’属性,回归到‘房住不炒’的定位上。”他说。
  此轮试点是房地产行业一次重大改革。此前,2021年3月,房地产税立法写进了“十四五”规划。记者关注到,“十四五”规划提到,要“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。
  在业内人士看来,本次房地产税改革试点,传递出一些重要信号。“相比此前基于财税政策改革等角度的提法,此次提及房地产税的立法、改革和试点,考虑的站位要更高,即在实现全体人民共同富裕的过程中,关于促进房地产市场更加稳定发展方面,是需要通过房地产税的改革试点来摸索进行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进作出上述表示。在他看来,结合重庆和上海试点模式,房产税收取后的用途,是用于保障性住房,这本身也是“取之于民用之于民”。
  对购房者有何影响?
  —— 持有多套房产者增加持有成本
  征收房地产税的一个重要目的,就是为了调控房地产市场,为了降低房产的金融属性,回归到其本身的居住价值上。王玉臣告诉央广网记者,特别对于持有多套房产的人而言,会增加持有的成本。所以,对买多套房的人会有较大的影响。
  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示,征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制,同时也是一个好的市场调节长效机制,“改革试点或将全面鼓励刚性需求的释放”,他强调。
  针对改革试点降低房产的金融属性,王玉臣解释称,可避免过多的资金流入房地产市场,降低整个房地产行业的热度。比如,当持有的成本大于投资收益时,很多投资客恐怕就会优选抛售。
  其次,从房价的角度来看,起码在短期内可能会降低房价,挤压过剩的“炒作泡沫”。尤其是对于二手房交易,影响可能会更大。再次,会增加房产市场挂牌销售的房屋数量,改变供需,进一步抑制房价上涨。所以,对买房而言,会改变大家对买房的认知,房屋是用来居住的,不是用来投资的,房住不炒。
  对租赁市场有何影响?
  —— 为房租稳定起积极作用
  近些年来,打击炒房使得房地产税呼声渐涨。不过,不少人也在担心,房地产税是否会增加租客的成本?王玉臣觉得,对租赁市场的影响要理性看待。
  首先,房地产税会增加多套房屋持有者的持有成本,所以不少的房主会将房屋出售,会从一定程度上,在一定期限内降低房价,降低房屋的价值,降低购房成本。而购房成本的降低,也会间接影响到房租的价格,给房租的稳定起到一定的积极作用。
  其次,不少的炒房客其实并没有将手头的房子用于市场出租,而是将房屋处于闲置状态。当房地产税增加炒房客的持有成本时,尤其是当市场成交的速度下降时,一部分人为了止损或弥补持有成本,会将一部分空置的房屋抛到市场上进行出租,在短时间内会提高供方的房源量,改变房屋租赁的供需,对租户而言有了更多的选择,更多的机会。
  他同时认为,这也有利于租赁市场的平稳,从某种程度上避免租金的大涨。
  不过,上面两种证明的影响,会随着时间的推移而减弱,尤其是当达到一种新的平衡时,可能会更多地出现成本转移给租户的情况,“这也是立法的时候需要考虑和解决的一个问题”,王玉臣说。
  上海重庆试点有何经验?
  —— 带来了不同模式下的成果展示
  2011年1月起,上海、重庆开始试点房产税改革,至今已有10年。整体来看,陈晟分析,还是取得了一定的经验。
  王玉臣秉持相似的观点,他举例称,比如差别税率。“上海和重庆都是采用的差别税率,都有一定的免征群体,对于住房面积较小的老百姓而言,实际上不会有影响,主要是针对大面积或高档住宅群体。比如,重庆的是针对高档住宅和别墅。”他向记者分析,差别税率在其他国家的房地产税相关税种上,也是普遍适用的一种方式。
  实际上,不论是重庆模式,还是上海模式,收取的房产税都是用于保障性住房,“尤其是重庆,明确提出用于公租房的建设维护,有利于对弱势群体的居住保障。”王玉臣称,相比较而言,他强调,上海模式对于投资购房的作用,比重庆模式要稍大一些,毕竟两个城市的房价基础不一样。
  他认为,重庆模式针对的是高档住宅和别墅,这些都给房地产税立法带来了不同模式的成果展示。
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