【李武平律师案例】邢某与海口某公司房屋买卖合同纠纷一案

【案情简介】邢某与海口某公司房屋买卖合同纠纷一案，邢某委托海南正凯律师事务所指派李武平律师承办。一审法院判决海口某公司承担违约责任，依法为邢某办理房屋过户手续并支付逾期办证违约金。海口某公司不服一审判决，依法提起上诉。二审法院经审理认为，邢某与海口某公司商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应遵照履行，海口某公司依法、依约均具有办理房屋过户手续并支付逾期办证违约金的责任，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。海口某公司提出的一审判决遗漏当事人，以及因涉及刑事犯罪，应移送公安机关处理的观点，二审法院认为依法不能成立。故，依法判决驳回上诉、维持原判。

【审理结果】

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

( 2021)琼0 1民终XXX号

    上诉人（原审被告）：海口XXXX公司

    被上诉人（原审原告）：邢XX

    委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。

    上诉人海口XXXX公司（以下简称XX公司）因与上诉人邢XX房屋买卖合同纠纷，不服海南省海口市琼山区人民法院(2021)琼0107民初XXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年X月XX日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    XX公司上诉请求：1．撤销海口市琼山区人民法院作出的( 2021)琼0107民初XXXX号民事判决，改判驳回邢XX一审诉讼请求；2．一、二审全部诉讼费用由XX公司承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，遗漏了必要的共同诉讼参加人且审理程序违法，已严重侵犯了XX公司的合法权益。

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    当事人在二审的争议事实为：XX公司是否是案涉《海口市商品房买卖合同》的签约和履约主体。对此，本院经审查认为：首先，XX公司是《海口建设工程规划许可证》载明的“XX商住楼”项目的建设单位，亦是该项目《预售许可证》载明的销售方，有权销售项目房产。况且，《海口市商品房买卖合同》是以XX公司的名义签订，落款处加盖“海口XXXX公司合同专用章”，《收据》《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》均加盖XX公司的财务专用章，XX公司未否认其中所盖印章的真实性，故合同及收款凭证体现了XX公司的意思表示，邢XX有理由相信与其进行商品房交易的相对方为XX公司。其次，XX公司、XX合作社、XX公司三方签订的《合作建房合同书》于本案为另案法律关系，因合作建房产生的责、权、利仅约束于该合同当事人，其效力不及于邢XX。再次，《合作建房合同书》约定XX公司向XX公司出具法人授权委托书，授权XX公司的法定代表人XX代表XX公司法定代表人签署统一版本的《商品房买卖合同》，同时，XX公司将该公司合同专用章交由XX公司管理及用于XX项目的房产销售，应视为XX公司在XX项目的销售上对XX公司的概括性授权，XX公司由此与购房者签订房屋销售合同的法律后果应由XX公司承担。据此，XX公司主张其非《海口市商品房买卖合同》的签约及履约主体的证据和理由均不充分，本院不予支持。一审认定上述买卖合同的签约和履约主体为XX公司的依据充分，本院予以确认。

    二审经审理查明的事实与一审一致。

    本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：1．XX公司应否向邢XX承担逾期办证违约责任；2．一审是否遗漏了必要参加诉讼的当事人；3．本案应否中止诉讼。

    关于第一个争议焦点。XX公司与邢XX签订的《海口市商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。合法有效的合同对当事人具有约束力，当事人应依约履行。合同约定XX公司应于房屋交付之日起7 3 0日内为邢XX办理房屋权属证书，于办理房屋所有权证后6 0日内为邢XX申办土地使用权证，但自邢XX于2 0XX年XX月XX日收房至今，XX公司未依约履行为邢XX申办案涉房屋的不动产权属证书的义务，已构成违约，依法、依约均应向邢XX承担继续履行和支付违约金的违约责任。XX公司以其非合同履约主体为由主张其不应承担违约责任的理据不足，本院不予支持。一审判决恰当，本院予以维持。

    关于第二个争议焦点。本案是XX公司与邢XX之间的房屋买卖合同纠纷。XX公司、XX合作社与XX公司因合作建房合同而产生的权利义务关系，与本案虽然存在事实上的牵连，但属于另案法律关系，XX公司、XX合作社、XX公司由此产生的纠纷应另行解决。上述合作建房合同纠纷与本案的审理结果，没有法律上的利害关系，故XX公司主张应当追加XX公司及XX参加本案诉讼的理由不能成立，XX公司关于一审程序违法的意见，本院不予支持

    三、关于第三个争议焦点。根据前两项意见，XX涉嫌诈骗与本案的房屋买卖合同关系并非同一事实和同一法律关系，本案无需以刑事案件的办理结果作为审理依据。XX公司上诉请求中止本案诉讼，不符合法律规定，本院不予支持。

    综上，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。侬照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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附相关法律条文：

【法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》

    第一百七十条   第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

    （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

    （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

    （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

    （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

    原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。