【海南律师案例】房屋买卖合同纠纷案

【海南律师案例】房屋买卖合同纠纷案

【关键词】房屋买卖合同   办证 违约金

【基本案情】邢某与某开发商签订商品房买卖合同，购买某小区房屋一套，邢某已足额支付购房款，但某开发商逾期未协助办理不动产产权证，邢某起诉到法院主张协助办证并支付逾期办证违约金。

【审理结果】

海南省海口市琼山区人民法院

民事判决书

(2021)琼0 1 0 7民初XXXX号

原告：邢某   

委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。

    被告：海口XXXX公司

    原告邢某与被告海口XXXX公司（以下简称XXXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 0 2 1年X月XX日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢某的委托诉讼代理人李武平，被告XXXX公司的委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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    本院认为，一、关于本案是否移送公安机关并中止审理的问题

    XXXX公司以XXXX公司伪造XXXX公司的公章虚假应诉，XX私自收取并挪用代收款涉嫌刑事犯罪为由，主张将本案移送公安机关并中止审理。经查，涉案房屋所在的XXXX商住楼系由XXXX公司、XX合作社提供土地，XXXX公司提供资金共同合作开发建成，三方签订的《合作建房补充协议书》约定：三方同意由XXXX公司全面负责售楼工作，XXXX公司向XXXX公司提供法人授权委托书，授权XX代表XXXX公司法定代表人签署《商品房买卖合同》，XXXX公司将合同专用章交给XXXX公司管理，在XXXX项目的房产销售中使用。根据XXXX公司、XX合作社及XXXX公司签订的《合作建房补充协议书》的约定，XXXX公司将合同专用章交绘XXXX公司在XXXX项目的房产销售中使用，而XXXX公司对本案所涉商品房买卖合同上XXXX公司公章的真实性并无异议，XXXX公司亦未能提供证据证明本案所涉购房款上所盖的XXXX公司财务专用章系伪造。故本案并不存在公章虚假的问题，且XX是否挪用代收款与本案的处理并无直接的关联。综上，XXXX公司关于将本案移送公安机关并中止审理的主张，理由不充分，本院不予采纳。二、关于是否追加XXXX公司和XX参与诉讼的问题。XXXX公司是XXXX商住楼项目的提供土地一方，是涉案商品房的开发商之一，且在项目的报建手续中，建设工程规划许可证及有关部门允许销售的预售许可证均是以XXXX公司作为建设单位取得，与原告签订《海口市商品房买卖合同》的出卖人是XXXX公司，收取原告购房款及办证费用的凭证也是以XXXX公司的名义出具。根据合同相对性原则，XXXX公司作为开发商负有为原告办理产权证的义务。XXXX公司逾期办证，应根据合同约定承担相应的违约责任。至于XXXX公司与XXXX公司、XX合作社在合作建设的过程中所签订关于房产销售代理、内部分割房屋的相关协议，是开发商之间的内部约定，不能对抗买房人。XXXX公司主张追加XXXX公司和XX，理由不充分，本院不予采纳。三、关于原告请求被告办理涉案房屋不动产权证的问题。原、被告签订的《海口市商品房买卖合同汾，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性舰定，合法有效。双方应按照约定全面履行各自的义务。原告已依约支付购房款。然而办证期限早已届满，被告至今未能为原告办理不动产权证，构成违约，被告应承担继续为原告办理不动产权证的义务。故原告请求办理涉案房产不动产权证至其名下，本院予以支持。办证税费由双方根据法律规定承担，但应扣除原告已缴纳部分，不足部分由双方按规定补足。四、关于原告主张逾期办证违约金的问题。根据《海口市商品房买卖合同》关于被告应当在2 0 XX年X月XX日前交房的约定，结合原告于2 0XX年XX月XX日交付办证费和其他费用，以及2 0XX年XX月X日办理小区出入证和缴纳水电费的事实，原告主张其于2 0XX年XX月XX日收房，本院予以确认。合同约定被告应当于房屋交付之日起7 3 0日内为原告办理房屋权属证书，并于办理房屋所有权证后6 0日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告向原告交房时间为2 0XX年XX月XX日，故被告应在2 0XX年XX月XX日前为原告办理房屋产权证，2 0 XX年XX月XX日前为原告办理土地使用权证。被告至今未能办理，已构成违约。因后来双证合一，故本院认定被告应自2 0XX年X月XX日起违约，应承担违约责任。

    但逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。依据双方当事人的合同约定，逾期办证违约金按日计算，故每日的违约金均为独立债权，应分别单独遁用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算2017年1 0月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。原告于2 0 2 1年X月XX日提起本案诉讼，即2 0 1 8年1月2 6日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。被告辩称原告主张的2 0 1 8年1月1 7日前的逾期办证违约金超过诉讼时效，本院予以采纳。原告可获支持的是2 0 1 8年1月1 8日后的逾期办证违约金。由于目前办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2 0 2 1年3月3 0日2018年1月1 8日至2 0 2 1年3月3 0日的违约金以原告已付购房款XXXXXX元为基数按每日万分之零点三的标准支付，为XXXXX元（XXXXX元×0.00003×XXXX天）。原告主张超出部分，本院不予支持。五、关于原告主张被告承担律师费、差旅费的问题。原、被告并未约定涉诉纠纷的律师费、差旅费的承担，同时该律师费并非诉讼的必要支出，且现有证据不能证明差旅费系因本案产生，故对原告主张被告支付律师费及差旅费，本院不予支持。

    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

    一、限被吉海口XXXX公司于本判决生效之日起三十日内协助原告邢某将位于海口市XX区XX路XXX东侧XXXX商住楼XX层XXX房的不动产权证过户至原告名下，办证税费由双方按照国家规定各自承担（海口XXXX公司已代收原告办证费用包括契税XXXX元、印花税XX元、价格调节基金XXX元、物业维修基金XXXX元、房屋产权转移登记费XX元、档案管理费XX元、过户代理工本费和资料费XXX元，以上各项费用在上述数额范围内的部分，由海口XXXX公司承担，不足部分，仍应由双方按有关规定各自承担）；

    二、限被告海口XXXX公司于本判决生效之日起十五日内向原告邢某支付逾期办证违约金XXXXX元；

    三、驳回原告邢某的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费XXXX元（原告已预交），由原告邢某负担XXX元，由被告海口XXXX公司负担XXXX元。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

【附相关法律条文】

    《中华人民共和国合同法》

    第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

    第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取救措施或者赔偿损失等违约责任。

    《中华人民共和国民法总则》

    第一百八十八条   向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

    诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。